【文字解读】佳木斯市商品房预售资金监管办法政策解读

《佳木斯市商品房预售资金监管办法》

政策解读

一、制定背景及必要性

商品房预售资金监管是商品房预售制度的重要组成部分，近期，部分城市商品房预售资金监管不到位，一些房地产开发企业违规挪用预售资金，严重侵害了购房人合法权益。为保障房地产项目竣工交付，维护购房人合法权益，促进房地产市场平稳健康发展，通过出台《佳木斯市商品房预售资金监管办法》，进一步加强对商品房预售资金用于有关项目建设的监管能力，切实保护购房人合法权益。

二、起草依据

《佳木斯市商品房预售资金监管办法》主要依据《中华人民共和国城市房地产管理法》《黑龙江省城市房地产开发管理条例》《城市商品房预售管理办法》最高人民法院、住房和城乡建设部、中国人民银行《关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》、住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》规范性文件。

三、解决的主要问题以及采取的主要措施

1、适用范围：凡在本市行政区域内经批准预售的商品房项目，其商品房预售资金的收存、拨付、使用和监督管理适用本办法。

2、拟解决的主要问题：为加强预售资金监管，规范资金流向，预防预售监管资金外流，减少开发项目逾期交付风险，防范化解房地产领域信访问题。

3、明确预售资金监管资金使用节点：

（1）取得《商品房预售许可证》但预售许可范围内所有楼栋未全部完成主体结构封顶的，监管账户留存余额至少为监管内资金总额的40％；

（2）预售许可范围内所有楼栋均完成主体结构封顶但内墙抹灰未完工的，监管账户留存余额至少为监管内资金总额的30％；

（3）预售项目内墙抹灰完工但水暖电气、外墙保温工程未完成的，监管账户留存余额至少为监管内资金总额的15%；

（4）预售项目水暖电气、外墙保温工程完工但尚未具备竣工验收条件的，监管账户留存余额至少为监管内资金总额的10%。鼓励企业全装修交付，对于全装修套数达到总套数5%以上的，监管账户留存余额可以放宽至监管内资金总额的7%；

（5）预售项目具备竣工验收条件但未完成竣工验收并交付使用的，监管账户留存余额至少为监管内资金总额的5%；

（6）预售项目完成竣工验收并交付使用但不具备初始登记条件的，监管账户留存余额至少为监管内资金总额的2%；

（7）预售项目具备初始登记条件的，全额拨付预售项目的剩余监管资金。

4、明确法律责任：对开发企业、监管银行、购房人、监管机构的责任分别进行了明确。

开发企业：对未将商品房预售资金全部存入监管账户、以收取其他款项为名变相逃避预售资金监管、虚报工程建设进度等骗取资金拨付、擅自挪用或违规使用监管资金等违规行为的，监管机构可暂停该企业在本行政区域内名下所有项目商品房买卖合同网签备案、暂停拨付预售监管资金，并责令限期改正，对存在违规行为的企业，情节严重的，记入不良行为信用信息管理，并向公众提示违规项目预购风险。

购房人：购房人应将所支付的购房款存入预售资金监管账户，可通过本人持有效证件到监管机构查询的方式，及时查看、比对监管账户信息，确保个人购房款全部存入监管账户。

监管银行：监管银行未按商品房预售资金监管协议约定，擅自拨付或者挪用监管资金的，由监管银行负责追回款项，并按监管协议承担相应责任，商品房预售资金监管机构暂停与该违规银行履行商品房预售资金监管协议。

监管机构：商品房预售资金监管相关工作人员在监管工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管部门依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

四、内容解读

1、监管内资金计算方式

监管内资金=全市商品住房均价×预售建筑面积×45%，其中全市商品住房均价以我市不动产登记中心上一年12月末发布价格为准，预售建筑面积是指监管机构确定的该项目可销售的建筑面积。

2、预售资金应急监管措施情况说明

预售商品房项目因销售不畅等原因监管账户内的资金未达到监管额度，且工程形象进度及账户余额不满足《办法》第十五条要求，但工程已接近停工状态，急需资金用于工程建设的，按照《办法》第二十二条规定，开发企业可提出预售资金例外支取申请，经监管机构同意后，将该项目纳入重点监管，预售资金按照规定流程进行例外支取。

预售商品房项目出现重大经营性风险、可能引发重大矛盾纠纷的，经属地监管机构核实并报请市政府同意后，将该项目纳重点监管，预售资金按照规定流程进行例外支取。监管机构建立政府监管账户接管，实施封闭管理，保障账户资金安全，优先用于项目工程建设，严格监督预售资金收存、支取，对每笔资金审核用途后，直接划转至施工、材料等收款单位银行账户。

                    佳木斯市住房和城乡建设局

                         2024年4月30日